COBRANÇA DE QUOTA CONDOMINIAL E O NOVO CPC

Este artigo foi criado e redigido para o leitor sem formação Jurídica, mas que pelas profundas alterações geradas pelo novo código de Processo Cível, precisa atualizar-se quanto aos pontos mais importantes e que afetam diretamente seu cotidiano.

PRIMEIRAMENTE, IMPORTANTE ESCLARECER O QUE É O CPC E O NCPC.

O Código de Processo Cível antigo teve origem na lei 5.869/73 e teve vigência entre 01/01/1974 até 17/03/2016, quando foi substituído pela lei 13.105/16, que passou a produzir efeitos a partir de 18/03/2016. Alguns tratam o código antigo de “CPC” e o atual de “NCPC (novo Código de Processo Civil).

É o CPC que traz regramento geral para todas as matérias Cíveis, estipulando prazos Judiciais, recursos cabíveis, condições e regras para interposição de Ações e etc. Em muitos casos, o regramento geral do CPC é afastado (parcial ou integralmente) quanto há norma específica para determinada matéria, a exemplo das Locações (lei 8.245/91).

O QUE MUDOU ESPECIFICAMENTE PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO?

ESCLARECIMENTOS PRÉVIOS

Mais uma vez, é preciso antes fazer um esclarecimento prévio, acerca dos “tipos e momentos” de processo.

A regra geral (quando não há determinação específica do contrário) é que um processo tem duas etapas: 1) Fase de conhecimento=> Quando o direito alegado pelo Autor é julgado e provido (ou rejeitado). Essa etapa infelizmente é demorada, em especial pela morosidade recorrente das serventias Judiciais (umas mais outras menos). Resumindo de maneira simplória, temos:

·    a petição Inicial (onde a parte Autora faz seu pedido e a dá o devido embasamento);

·         a Citação do Réu (quando é formalmente avisado da existência do processo);

·         o prazo para apresentação de Defesa escrita;

·         a Réplica da parte Autora sobre as alegações da Defesa escrita;

·    o requerimento das últimas provas (complemento de documentos, depoimentos, pericia, etc.);

·         Finalmente, a decisão de 1ª instância (sentença); e

·         Recursos à 2ª instância e à instância Superior (STJ e STF);

2) Fase de cumprimento da decisão=> Após a conclusão de todas essas etapas (e sub-etapas não citadas) – duração média de dois a quatro anos em uma boa serventia – é que se começa a fase de cumprimento (cobrança do que foi eventualmente deferido), também chamada de “cumprimento da decisão”. Este momento final (Execução) pode levar algum tempo, pois ainda há espaço Jurídico para recursos.

FEITOS ESSES ESCLARECIMENTOS

A grande mudança – em favor do condomínio – é a possibilidade de já começar o processo na fase de Execução, queimando todas as etapas anteriores da fase de conhecimento. Explica-se: O artigo 784, X do CPC atual tornou o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias, um título executivo (a exemplo de uma nota promissória).

Assim, o condomínio poderá entrar com uma cobrança direta e o condômino devedor terá o prazo de 3 (três) dias para pagamento (após a citação). Se não o fizer, poderá ser requerida a penhora online nas suas contas bancárias e/ou penhora em outros bens móveis e imóveis. Além disso, para o Rio de Janeiro, o CPF do devedor poderá ser incluso em cadastro de inadimplentes (SERASA/SPC), dado a um convênio existente com o Tribunal de Justiça deste Estado.

Mas nem tudo são flores. Se optar por esta via mais célere, o condomínio não poderá incluir na cobrança, as parcelas que forem vencendo ao longo da tramitação do processo (somente o que já estiver efetivamente em atraso). Nada impedirá, entretanto, que sejam movidas novas Execuções paralelas para as dívidas que forem surgindo.

Ainda deverá haver um cuidado excepcional com a juntada de documentos que comprovem a liquidez da cobrança (atas de aprovação das despesas, boletos, etc), sob pena de extinção do processo e condenação em custas e honorários. Mais do que nunca, será necessário uma boa assessoria Jurídica.

Concluindo, será preciso avaliar em cada caso o caminho Jurídico mais válido: a Execução direta ou a Ação de cobrança, faculdade permitida pelo artigo 785 do CPC.

Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link "comentários" e fazer sua pergunta.

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