COBRANÇA DE QUOTA CONDOMINIAL E O NOVO CPC
Este artigo foi criado e redigido para o leitor sem formação Jurídica, mas que pelas profundas alterações geradas
pelo novo código de Processo Cível, precisa atualizar-se quanto aos pontos mais
importantes e que afetam diretamente seu cotidiano.
PRIMEIRAMENTE, IMPORTANTE ESCLARECER O QUE É O CPC E O NCPC.
O Código de Processo Cível antigo
teve origem na lei 5.869/73 e teve vigência entre 01/01/1974 até 17/03/2016,
quando foi substituído pela lei 13.105/16, que passou a produzir efeitos a
partir de 18/03/2016. Alguns tratam o código antigo de “CPC” e o atual de “NCPC (novo Código de Processo Civil).
É o CPC que traz regramento geral
para todas as matérias Cíveis, estipulando prazos Judiciais, recursos cabíveis,
condições e regras para interposição de Ações e etc. Em muitos casos, o
regramento geral do CPC é afastado (parcial ou integralmente) quanto há norma específica
para determinada matéria, a exemplo das Locações (lei 8.245/91).
O QUE MUDOU ESPECIFICAMENTE PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS EM
ATRASO?
ESCLARECIMENTOS
PRÉVIOS
Mais uma vez, é preciso antes fazer
um esclarecimento prévio, acerca dos “tipos e momentos” de processo.
A regra geral (quando não há
determinação específica do contrário) é que um processo tem duas etapas: 1) Fase
de conhecimento=> Quando o direito alegado pelo Autor é julgado e
provido (ou rejeitado). Essa etapa infelizmente é demorada, em especial pela morosidade
recorrente das serventias Judiciais (umas mais outras menos). Resumindo de
maneira simplória, temos:
· a petição Inicial (onde a parte Autora faz seu
pedido e a dá o devido embasamento);
·
a Citação do Réu (quando é formalmente avisado da
existência do processo);
·
o prazo para apresentação de Defesa escrita;
·
a Réplica da parte Autora sobre as alegações da
Defesa escrita;
· o requerimento das últimas provas (complemento
de documentos, depoimentos, pericia, etc.);
·
Finalmente, a decisão de 1ª instância (sentença);
e
·
Recursos à 2ª instância e à instância Superior
(STJ e STF);
2) Fase de cumprimento da
decisão=> Após a conclusão de todas essas etapas (e sub-etapas não
citadas) – duração média de dois a quatro anos em uma boa serventia – é que se
começa a fase de cumprimento (cobrança do que foi eventualmente deferido),
também chamada de “cumprimento da decisão”. Este momento final (Execução) pode levar algum
tempo, pois ainda há espaço Jurídico para recursos.
FEITOS ESSES
ESCLARECIMENTOS
A grande mudança – em favor do
condomínio – é a possibilidade de já
começar o processo na fase de Execução, queimando todas as etapas
anteriores da fase de conhecimento. Explica-se: O artigo 784, X do CPC
atual tornou o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias,
um título executivo (a exemplo de uma nota promissória).
Assim, o condomínio poderá entrar
com uma cobrança direta e o condômino
devedor terá o prazo de 3 (três) dias para pagamento (após a citação). Se
não o fizer, poderá ser requerida a
penhora online nas suas contas bancárias e/ou penhora em outros bens móveis e
imóveis. Além disso, para o Rio de Janeiro, o CPF do devedor poderá ser
incluso em cadastro de inadimplentes (SERASA/SPC), dado a um convênio existente
com o Tribunal de Justiça deste Estado.
Mas nem tudo são flores. Se optar
por esta via mais célere, o condomínio
não poderá incluir na cobrança, as parcelas que forem vencendo ao longo da
tramitação do processo (somente o que já estiver efetivamente em atraso). Nada
impedirá, entretanto, que sejam movidas novas Execuções paralelas para as
dívidas que forem surgindo.
Ainda deverá haver um cuidado excepcional
com a juntada de documentos que comprovem a liquidez da cobrança (atas de
aprovação das despesas, boletos, etc), sob pena de extinção do processo e
condenação em custas e honorários. Mais do que nunca, será necessário uma boa
assessoria Jurídica.
Concluindo, será
preciso avaliar em cada caso o caminho Jurídico mais válido: a Execução direta
ou a Ação de cobrança, faculdade permitida pelo artigo 785 do CPC.
Então é isso, fiquem a vontade
postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso,
basta clicar no link "comentários" e fazer sua pergunta.
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compartilhe estas informações com seus contatos!
Bom dia,
ResponderExcluirÓtimas explicações, objetivas e claras. Sou síndico de um condomínio na Barra da Tijuca e temos vários processos em curso, porém tudo tem sido muito demorado. Gostaria de saber se consigo me beneficiar dessa mudança da lei nesses processos.
Boa tarde Antônio,
ExcluirAs mudanças trazidas pelo novo Código de Processo Civil foram realmente relevantes na cobrança Judicial de quotas condominiais em atraso. Porém, como alertado no artigo, é preciso analisar com cuidado se mais vale utilizar-se da cobrança direta (Execução) ou manter o procedimento antigo, ainda permitido.
Pelo que relatou, parece que os processos movidos pelo seu condomínio já estão em curso há algum tempo, logo, em princípio, não é possível modificar o teor da Ação (a menos que o devedor ainda não tenha sido citado). Para identificar essa possibilidade, é necessária uma análise detalhada de cada processo.
É importante registrar um ponto entre o antigo e novo procedimento:
No primeiro, o condomínio pode juntar uma planilha atualizada do débito até a distribuição da Ação e ainda cobrar as quotas que forem vencendo até a decisão ser proferida.
Já no segundo, essa possibilidade não existe. A Execução irá se limitar aos débitos já vencidos e os que forem vencendo, terão de ser objeto de novo processo.
Se quiser, pode entrar em contato direto com nosso escritório e agendar uma consulta.
Boa tarde, adquiri um apartamento na planta, ficou ajustado em contrato o pagamento de 100 prestações. Após 24 meses, o apartamento foi entregue, mas sem o Habite-se, ou seja, impossibilitando o financiamento do saldo devedor com o Banco. Entrei em contato com a construtora, para solicitar o congelamento do meu saldo devedor, uma vez que queria financiá-lo com o banco mas me encontrava impossbilitado de tal por não haver o habite-se e averbação do mesmo. A construtora se negou ao solicitado e continua me enviando os boletos, corrigidos pelo INCC + 1%. Minha pergunta é a seguinte: tenho que continuar pagando essas parcelas corrigidas, arcando com este atraso na liberação do habite-se, que por mais que não seja por culpa específica da construtora, se insere no risco do empreendimento? Muito obrigado!
ResponderExcluirBom dia Bruno,
ExcluirMigrei sua pergunta para o artigo que trata de Incorporação imobiliária. A reposta já está lá: https://brandaoelessa.blogspot.com.br/2011/02/imovel-na-planta-orientacoes-e-cautelas.html
Boa tarde, gostaria de tirar uma duvida. Moro em um condominio residencial formado por casas padronizadas, todas iguais com jardim privativo na frente da casa e uma vaga de carro na no jardim. Essa vaga no jardim cabe até 2 carros mais a casa tem no registro uma vaga de garagem. Com o tempo passando, os moradores começaram a colocar um segundo carro, um ao lado do outro em cima do jardim privativo da propria residencia, nao sendo area comum do condominio e nao ficando em cima de calçada nem prejudicando o espaço de terceiros. Agora o condominio esta notificando os moradores e estipulando um prazo para que seja retirado esse segundo carro de cima da grama sob pena de multa e açao judicial, alegando que as casas foram vendidas com documentaçao constando apenas uma vaga de garagem e que mesmo cabendo dois carros, estevesta descaracterizando o jardim privativo da residência. O condominio tem regulamento de nao poder modificar faixada das casas, mas acho que um carro a mais sobre meu jardim privativo que é bem cuidado, nao afeta a faixada da casa. Existe legalidade nessa notificaçao, proibiçao e aplicaçao de multa? Obrigado.
ResponderExcluirBoa tarde Fábricio,
ExcluirTomando por base as informações que relatou (sobre a escritura, convenção e regimento interno) a inclinação do Judiciário seria manter uma multa eventualmente contestada, que fosse aplicada por este motivo, em descuprimento da convenção e do regimento interno.
Embora estejamos falando de uma área privativa (dentro do seu imóvel, pelo que entendi), o condomínio pode impor regras de padronização, para evitar excessos por parte dos condôminios que descaracterizem o projeto estético original.
É claro que nem toda regra condominial é absoluta por si só, por isso é preciso analisar sempre as situações individualmente.
De qualquer forma, a orientação é para atender a notificação e evitar ser penalizado. Após, pode-se estudar as chances de Judicializar uma Ação própria para esse fim (é uma possibilidade que precisa ser averiguada com detalhes).
Se por acaso for morador do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta para essa fim.
Boa noite,
ResponderExcluirTemos uma situação inusitada.
Há cerca de 30 anos, duas lojas se fundiram em uma só e, por algum motivo, uma única cota condominal passou a ser cobrada. Ninguém sabe dizer o porque.
Após a saída da administração anterior, levantamos esse problema. Gostaríamos de saber o que fazer. É possível fazer a cobrança a partir de agora? E as quotas atrasadas, como ficam?
OBS: Sou o síndico atual.
Bom dia Amadelon,
ExcluirDe fato é algo atípico que precisa ser melhor entendido por uma análise documental.
Em resumo, o primeiro passo seria analisar as atas de assembléia da época, para saber se algo nesse sentido foi votado (unificação das lojas e das quotas, por exemplo).
Caso não, o condomínio deve levantar as plantas do prédio (no Município ou no memorial descritivo do RGI) para ter certeza da existência registral dessas duas unidades.
Estando tudo confirmado, orientaria pela notificação do condômino sobre o ocorrido (ele pode nem ser mais o mesmo da época) e sobre as quotas atrasadas dos últimos 5 (cinco) anos, que correspondem ao período não prescrito.
Se não chegarem a uma composição, restará a Ação Judicial.
Considerando que estou tomando por base o seu relato, recomendo que faça uma consulta Jurídica a respeito. Somente com uma análise documental e fática detalhada será possível precisar a melhor via de ação para o condomínio.
OBS: Se o seu condomínio for do Estado do RJ, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Olá,
ResponderExcluirGostaria de saber se é certo a cobrança de condomínio pelo tamanho do imóvel. No meu caso, moro apenas eu e meu marido em uma cobertura e pagamentos quase o dobro do apartamento debaixo, onde residem uma família com 5 pessoas. Não acho justo, eles representam um gasto para o condomínio (elevadores, água comum, etc) muito maior.
Há meios de mudar isso com uma Ação?
Bom dia Kamila,
ExcluirEssa regra de cobrança (pela fração ideal do imóvel) foi definida em lei no Código Civil (art. 1336, I). Contudo, o legislador deixou a possibilidade de cada condomínio estipular regras diferentes em suas convenções.
Então, resumidamente, se a convenção não tratar desse tema, fica valendo a regra da lei (pela fração ideal).
Quanto à Ação, as chances seriam reduzidas (embora existam) de uma modificação. Os precedentes caminham no sentido da estrita observância da convenção e, se esta nada tratar, da lei.
Olá,
ResponderExcluirPrimeiramente, parabéns pelo seu blog, muito informativo. Espero que possam me auxiliar, é o seguinte:
Comprei um imóvel em construção que veio com dívidas condominiais pesadas. Não foi informado sobre as mesmas e para mim estava tudo quitado. A pergunta é, de quem é a responsabilidade por esse pagamento. Outro ponto é que estou sofrendo restrições diversas, por essa condição de "inadimplente". Academia, sauna e outras áreas são vedadas, sem contar que não posso sequer votar nas assembléias. Como resolver isso?
Boa noite Augusto,
ExcluirPrimeiramente, registro que a dívida condomínial tem natureza proter rem, que em termos jurídicos é aquela que acompanha o imóvel, independentemente de quem era o proprietário ou possuidor da época. Esse é um ponto importante, porque ao final, se nada for feito, o próprio imóvel acaba sendo leiloado para pagamento da dívida.
Agora, sem dúvida, o vendedor tem responsabilidade perante você pela ocultação dessa informação. Logo, se você tiver de quitar a dívida, poderá acioná-lo Judicialmente para que seja ressarcido dos prejuízos patrimoniais.
E, pelo relato das restrições sofridas, também me parece ser o caso de indenização por danos morais (ainda sobre o vendedor).
Sobre a vedação por parte do condomínio quanto à utilização das áreas comuns, ainda que conste na convenção condominial, não me parece adequado. Há precedentes inclusive de indenização por danos morais em favor do inadimplente. Mas, é algo a se analisar especificamente.
Boa tarde,
ResponderExcluirSou síndico de um condomínio e gostaria de saber qual a extensão da minha responsabilidade, ao aceitar proposta de parcelamento de débito. Até onde posso ir e como posso me resguardar.
Boa noite Marcos,
ExcluirDesculpe a demora na reposta, não fomos avisados pelo Blog da sua pergunta.
Sobre o seu questionamento, de fato trata-se de uma cautela muito válida. Em termos gerais, caso a convenção condominial não trate do assunto e o mesmo também não tenha sido definido em alguma assembléia (é preciso consultar as atas), o melhor a fazer em situações de dívidas maiores é submeter ao conselho fiscal ou até mesmo convocar uma assembleia para eses fim.
Particularmente, entendo importante que um parcelamento longo matenha pelo menos a correção monetária, para evitar perda inflacionária da moeda e assim um efetivo prejuízo ao condomínio.
O síndico tem uma responsabilidade muito maior do que a maioria alcança, por isso deve atentar em não ultrapassar a sua alçada.
OBS: O ideal mesmo é tratar cada dúvida relevante com uma assessoria Jurídica, caso seu condomínio disponha desta.